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秦合舫战略思维

凝聚信仰的力量,和战略竞争时代的中国企业共同成长

 
 
 

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秦合舫,企业发展战略专家,清华大学经管学院领导力研究中心研究员,中国管理模式杰出奖专家评委,中央电视台中国经济年度人物特约评论员,深度合作研究的企业包括联想、TCL、新希望、小肥羊、紫金矿业等。 领导力课程《战略思维》,面向企业高层管理者,旨在帮助企业经营者建立全面、系统、辩证的分析思路,在复杂、动荡、高度不确定性的经营环境中建立洞察力、做出正确的决策。培训和合作事宜请联系何小姐,手机:13120414209,msn: 1220chunmei@live.cn,qinhf03@hotmail.com

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易宪容的预言为什么没有实现?  

2007-03-24 18:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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放则和实行最严格的土地利用的基本国策相抵触。税收调节则是一把双刃剑,可能抑制了投机型购买,也可能增加了真实购买的负担,反而抬高了房价。 是地方政府出于地方财政考虑暗中抵制吗?做为房价上涨的受益者,不排除这方面的因素。但是在土地实行招牌挂制度之后,地方政府做为土地一级市场的垄断供应者,理论上可以通过调节土地投放力度来达到调节土地价格的目的,但地方政府虽然是土地一级市场的垄断供应者,并不是可以无限制的任意投放,外延占用耕地要受到保护耕地占补平衡的制约。在存量土地利用上,则政府是做为一个购买者的身份出现。能够形成一级土地开发的地块同样要协调大量的既有利益者。 是房地产商炒作的原因吗?房地产商可以利用信息不对称、发布虚假信息、囤积居奇、倾向于利润更高的房产类型,客观上起到了抬高房地产市场价格的效果。这里面有房地产商做为一个公司追求利润最大化的合理的地方,现在的房地产开发基本上走的是项目制的开发模式,在土地是一种稀缺资源的情况下,“好不容易”拿到一块地,自然就希望把这个资源发挥出“最大效用”,而且在房价不断上涨的事实和继续上涨的预期下,房地产商的招标地价中就包含了一些未来预期和特殊的操作所能够获得的额外溢价。对于区域房价上涨所带来的时间差价,似乎没有理由要求房地产商应该基于原有的地价成本定价而把这一块额外收益给让出来,因为在房地产做为一种资产可以市场流通的情况下,这一块即使房地产商不要,也会在二级市场流通中体现出来,只是转换了获利主体。如果是销售给最终消费者而且不允许转让,则失去了商品房的性质。 是市场准入限制的原因吗?事实上房地产开发除了注册资金上有一定的壁垒,并没有很多特殊的限制,从现实情况看,即使一个中等城市都有高达几十到上百家房地产开发商,即使是建筑企业,也同样可以注册房地产开发公司。很多从事其他产业的公司都有房地产业务,从另一个侧面也说明,房地产市场并不存在歧视性的准入限制。 从总理政府工作报告对房地产市场的取向看,适度增加土地投放规模,但更主要的是强调对非市场化的低收入群体的政府保障义务,对于市场化的商品房开发市场,对于普通

易宪容的预言为什么没有实现?

      就唱空房地产的各派而言,其实各家的逻辑并不相同,谢国忠主要是国际资本市场的变动周期认为,房地产的泡沫来自于近几年各国央行比较宽松的货币政策所带来的流动性过剩,那么当货币政策从宽松进入紧缩周期之后,房地产的泡沫就应该破裂。易宪容则主要从房地产存量的空置率太高认为,房地产的真实需求不足以支撑现有的房地产规模和价位,所谓房地产价格必然要降低,说易宪容开车绕三环转了一圈,看到很多的房屋都没有亮灯,所以认为空置率肯定很高,自然是一种比较八卦的戏说。同为社科院研究员的曹建海则认为房地产产业加入了房地产开发商这样一个额外的食利者而抬高了房地产终端价格。时寒冰做为媒体人士,其实观点上比较游离,但把主要原因归结为房地产商们“太坏”,割掉这个“毒瘤”就可以让房价降下来。王小广主要是认为一个过快上涨的房地产业将给国家的长期的经济发展带来严重的伤害。

放则和实行最严格的土地利用的基本国策相抵触。税收调节则是一把双刃剑,可能抑制了投机型购买,也可能增加了真实购买的负担,反而抬高了房价。 是地方政府出于地方财政考虑暗中抵制吗?做为房价上涨的受益者,不排除这方面的因素。但是在土地实行招牌挂制度之后,地方政府做为土地一级市场的垄断供应者,理论上可以通过调节土地投放力度来达到调节土地价格的目的,但地方政府虽然是土地一级市场的垄断供应者,并不是可以无限制的任意投放,外延占用耕地要受到保护耕地占补平衡的制约。在存量土地利用上,则政府是做为一个购买者的身份出现。能够形成一级土地开发的地块同样要协调大量的既有利益者。 是房地产商炒作的原因吗?房地产商可以利用信息不对称、发布虚假信息、囤积居奇、倾向于利润更高的房产类型,客观上起到了抬高房地产市场价格的效果。这里面有房地产商做为一个公司追求利润最大化的合理的地方,现在的房地产开发基本上走的是项目制的开发模式,在土地是一种稀缺资源的情况下,“好不容易”拿到一块地,自然就希望把这个资源发挥出“最大效用”,而且在房价不断上涨的事实和继续上涨的预期下,房地产商的招标地价中就包含了一些未来预期和特殊的操作所能够获得的额外溢价。对于区域房价上涨所带来的时间差价,似乎没有理由要求房地产商应该基于原有的地价成本定价而把这一块额外收益给让出来,因为在房地产做为一种资产可以市场流通的情况下,这一块即使房地产商不要,也会在二级市场流通中体现出来,只是转换了获利主体。如果是销售给最终消费者而且不允许转让,则失去了商品房的性质。 是市场准入限制的原因吗?事实上房地产开发除了注册资金上有一定的壁垒,并没有很多特殊的限制,从现实情况看,即使一个中等城市都有高达几十到上百家房地产开发商,即使是建筑企业,也同样可以注册房地产开发公司。很多从事其他产业的公司都有房地产业务,从另一个侧面也说明,房地产市场并不存在歧视性的准入限制。 从总理政府工作报告对房地产市场的取向看,适度增加土地投放规模,但更主要的是强调对非市场化的低收入群体的政府保障义务,对于市场化的商品房开发市场,对于普通

      易宪容敢于说出“北京房价降30%,上海房价降50%”这样言之确凿的观点,一方面是从房地产的空置出发,另一方面也是基于房地产调控的政策措施越来越严。空置说明有泡沫,调控说明已经开始挤泡沫。以“如此高”的泡沫现实,遭遇“如此强”的大力挤压,岂有不下跌之理?

      但事实上除了上海的房地产市场出现了一定的低迷之外,北京、广州、深圳、大连甚至更多的中小城市房地产价格确实仍然在宏观调控的急风暴雨下仍然顽强向上,泡沫不但没有破裂之象,而且似乎有越来越强烈之势。

      2006年下半年之后,流动性过剩才越来越成为一个流行词,并被认为是造成包括房地产在内的资产价格快速上升的重要原因,也开始有越来越多的愤怒指向了房地产商,而更早一些,则认为房地产的炒作力量主要是来自于一些温州或其他地方的炒房团。

      那么造成这种情况的原因是什么呢?是中央政府调控的力度还不够吗?政府可以采取的手段包括金融、土地、税收,提高利率、首付,限制非自住型买房贷款抑制需求,增加土地投放可以增加市场供应,税收可以抑制投机性买房。但提高利率、首付则让一部分可以买房的人反而买不起了,限制非自住型买房贷款在操作上有实际的难度;增加土地投放则和实行最严格的土地利用的基本国策相抵触。税收调节则是一把双刃剑,可能抑制了投机型购买,也可能增加了真实购买的负担,反而抬高了房价。

      是地方政府出于地方财政考虑暗中抵制吗?做为房价上涨的受益者,不排除这方面的因素。但是在土地实行招牌挂制度之后,地方政府做为土地一级市场的垄断供应者,理论上可以通过调节土地投放力度来达到调节土地价格的目的,但地方政府虽然是土地一级市场的垄断供应者,并不是可以无限制的任意投放,外延占用耕地要受到保护耕地占补平衡的制约。在存量土地利用上,则政府是做为一个购买者的身份出现。能够形成一级土地开发的地块同样要协调大量的既有利益者。

      是房地产商炒作的原因吗?房地产商可以利用信息不对称、发布虚假信息、囤积居奇、倾向于利润更高的房产类型,客观上起到了抬高房地产市场价格的效果。这里面有房地产商做为一个公司追求利润最大化的合理的地方,现在的房地产开发基本上走的是项目制的开发模式,在土地是一种稀缺资源的情况下,“好不容易”拿到一块地,自然就希望把这个资源发挥出“最大效用”,而且在房价不断上涨的事实和继续上涨的预期下,房地产商的招标地价中就包含了一些未来预期和特殊的操作所能够获得的额外溢价。对于区域房价上涨所带来的时间差价,似乎没有理由要求房地产商应该基于原有的地价成本定价而把这一块额外收益给让出来,因为在房地产做为一种资产可以市场流通的情况下,这一块即使房地产商不要,也会在二级市场流通中体现出来,只是转换了获利主体。如果是销售给最终消费者而且不允许转让,则失去了商品房的性质。

消费者能够产生影响的更主要的是“9070”政策,希望这一政策能够增加普通商品房供应,从而达到抑制价格上涨的目的。 应该说在这样的市场结构下,房价的上涨趋势对于只是出于赚一把目的的开发商来说是一个赚钱的机会,但是在土地招牌挂制度下,房价上涨必然带来地价的上涨,地价的上涨又带来土地一级开发成本的上涨,这种轮番上涨将最终压缩掉开发商的正常发展空间。 同样,易宪容的预测之所以落空,也因为即使房地产有泡沫,也是一个结构性的问题,流动性过剩是一个长期性的趋势,经济和收入增长预期是一个长期性的趋势,已经形成的长期的供房群体是一个长期性的趋势,城市化是一个长期性的趋势,而土地偏紧的供应也是一个长期性的趋势,而房地产终端市场价格的上涨,已经向上扩散为银行抵押资产价格的上涨,土地供应价格的上涨,土地开发价格的上涨,已经拥有房产用户的利益价格的上涨,在这种汇合而成的巨大的推力面前,即使是中央政策的调控也不能消除于即刻。就是说,即使是泡沫,来吹这个泡沫的力量也足以让它不会轻易破灭。这可能是包括易宪容为主的唱空派屡屡落空的根本原因所在。

       是市场准入限制的原因吗?事实上房地产开发除了注册资金上有一定的壁垒,并没有很多特殊的限制,从现实情况看,即使一个中等城市都有高达几十到上百家房地产开发商,即使是建筑企业,也同样可以注册房地产开发公司。很多从事其他产业的公司都有房地产业务,从另一个侧面也说明,房地产市场并不存在歧视性的准入限制。

       从总理政府工作报告对房地产市场的取向看,适度增加土地投放规模,但更主要的是强调对非市场化的低收入群体的政府保障义务,对于市场化的商品房开发市场,对于普通消费者能够产生影响的更主要的是“90/70”政策,希望这一政策能够增加普通商品房供应,从而达到抑制价格上涨的目的。

       应该说在这样的市场结构下,房价的上涨趋势对于只是出于赚一把目的的开发商来说是一个赚钱的机会,但是在土地招牌挂制度下,房价上涨必然带来地价的上涨,地价的上涨又带来土地一级开发成本的上涨,这种轮番上涨将最终压缩掉开发商的正常发展空间。

放则和实行最严格的土地利用的基本国策相抵触。税收调节则是一把双刃剑,可能抑制了投机型购买,也可能增加了真实购买的负担,反而抬高了房价。 是地方政府出于地方财政考虑暗中抵制吗?做为房价上涨的受益者,不排除这方面的因素。但是在土地实行招牌挂制度之后,地方政府做为土地一级市场的垄断供应者,理论上可以通过调节土地投放力度来达到调节土地价格的目的,但地方政府虽然是土地一级市场的垄断供应者,并不是可以无限制的任意投放,外延占用耕地要受到保护耕地占补平衡的制约。在存量土地利用上,则政府是做为一个购买者的身份出现。能够形成一级土地开发的地块同样要协调大量的既有利益者。 是房地产商炒作的原因吗?房地产商可以利用信息不对称、发布虚假信息、囤积居奇、倾向于利润更高的房产类型,客观上起到了抬高房地产市场价格的效果。这里面有房地产商做为一个公司追求利润最大化的合理的地方,现在的房地产开发基本上走的是项目制的开发模式,在土地是一种稀缺资源的情况下,“好不容易”拿到一块地,自然就希望把这个资源发挥出“最大效用”,而且在房价不断上涨的事实和继续上涨的预期下,房地产商的招标地价中就包含了一些未来预期和特殊的操作所能够获得的额外溢价。对于区域房价上涨所带来的时间差价,似乎没有理由要求房地产商应该基于原有的地价成本定价而把这一块额外收益给让出来,因为在房地产做为一种资产可以市场流通的情况下,这一块即使房地产商不要,也会在二级市场流通中体现出来,只是转换了获利主体。如果是销售给最终消费者而且不允许转让,则失去了商品房的性质。 是市场准入限制的原因吗?事实上房地产开发除了注册资金上有一定的壁垒,并没有很多特殊的限制,从现实情况看,即使一个中等城市都有高达几十到上百家房地产开发商,即使是建筑企业,也同样可以注册房地产开发公司。很多从事其他产业的公司都有房地产业务,从另一个侧面也说明,房地产市场并不存在歧视性的准入限制。 从总理政府工作报告对房地产市场的取向看,适度增加土地投放规模,但更主要的是强调对非市场化的低收入群体的政府保障义务,对于市场化的商品房开发市场,对于普通

       同样,易宪容的预测之所以落空,也因为即使房地产有泡沫,也是一个结构性的问题,流动性过剩是一个长期性的趋势,经济和收入增长预期是一个长期性的趋势,已经形成的长期的供房群体是一个长期性的趋势,城市化是一个长期性的趋势,而土地偏紧的供应也是一个长期性的趋势,而房地产终端市场价格的上涨,已经向上扩散为银行抵押资产价格的上涨,土地供应价格的上涨,土地开发价格的上涨,已经拥有房产用户的利益价格的上涨,在这种汇合而成的巨大的推力面前,即使是中央政策的调控也不能消除于即刻。就是说,即使是泡沫,来吹这个泡沫的力量也足以让它不会轻易破灭。这可能是包括易宪容为主的唱空派屡屡落空的根本原因所在。

      

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