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秦合舫战略思维

凝聚信仰的力量,和战略竞争时代的中国企业共同成长

 
 
 

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关于我

秦合舫,企业发展战略专家,清华大学经管学院领导力研究中心研究员,中国管理模式杰出奖专家评委,中央电视台中国经济年度人物特约评论员,深度合作研究的企业包括联想、TCL、新希望、小肥羊、紫金矿业等。 领导力课程《战略思维》,面向企业高层管理者,旨在帮助企业经营者建立全面、系统、辩证的分析思路,在复杂、动荡、高度不确定性的经营环境中建立洞察力、做出正确的决策。培训和合作事宜请联系何小姐,手机:13120414209,msn: 1220chunmei@live.cn,qinhf03@hotmail.com

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房地产需要再一次革命性的改革  

2010-03-01 20:43:00|  分类: 宏观观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。

房地产需要再一次革命性的改革 如果我们把90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。 第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。 房地产的市场化改革对于扩大内需、帮助中国渡过98年的亚洲金融危机也发挥了非常重要的作用,10多年来,也正是受益于房地产的市场化改革,大部分中国人的居住条件得到了明显的改善。 但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开房地产需要 房地产需要再一次革命性的改革 如果我们把90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。 第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。 房地产的市场化改革对于扩大内需、帮助中国渡过98年的亚洲金融危机也发挥了非常重要的作用,10多年来,也正是受益于房地产的市场化改革,大部分中国人的居住条件得到了明显的改善。 但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开一次革命性的改革

 

放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾

     如果我们把心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。

放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾

     心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。

心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。      房地产需要再一次革命性的改革 如果我们把90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。 第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。 房地产的市场化改革对于扩大内需、帮助中国渡过98年的亚洲金融危机也发挥了非常重要的作用,10多年来,也正是受益于房地产的市场化改革,大部分中国人的居住条件得到了明显的改善。 但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。

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放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾     但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开放商放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾就会认为越早拿地然后捂地是心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。

心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。       放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾也就是说,按中国的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。

      房地产需要再一次革命性的改革 如果我们把90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。 第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。 房地产的市场化改革对于扩大内需、帮助中国渡过98年的亚洲金融危机也发挥了非常重要的作用,10多年来,也正是受益于房地产的市场化改革,大部分中国人的居住条件得到了明显的改善。 但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。

      心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。

心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。       所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾环节的分步缴税,也就是实行物业税改革使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。

      心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国 房地产需要再一次革命性的改革 如果我们把90年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为中国改革开放之后的第一次房地产革命的话,那么,面对现在房价高企、民怨沸腾的局面,中国政府有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。 这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,采取的关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。 第一次房地产的市场化改革是把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济构成中的最重要的要素市场相匹配的,员工不再因为一套房子而被绑定在一个具体的单位,可以根据劳动力市场的价格信号来确定自己的去向,在市场中发现自己的真正价值。 房地产的市场化改革对于扩大内需、帮助中国渡过98年的亚洲金融危机也发挥了非常重要的作用,10多年来,也正是受益于房地产的市场化改革,大部分中国人的居住条件得到了明显的改善。 但是,现有的房地产行业中,政府一次性收取土地出让金、消费者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品,就是消费者在购买房产的选择上,不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如,现在普遍认为中国目前处在城市化的中期,未来要有大量人口向城市转移,而且中国经济处于高速发展期,人们的收入水平提高非常快,那么就会预期房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,房地产开次贷心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣心态使得政府既怕房价涨,也怕房价跌,而其中内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。 所以理想的治本之策就是通过税费改革,改变现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税改革,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。 从其他国家的发展经验和教训看,房地产的繁荣是一把双刃剑,可以说是成也萧何、败也萧何,无论是80年代的日本泡沫经济破裂,还是90年代的东南亚金融危机,以及最近的美国次贷危机和迪拜主权债务危机,房地产的繁荣与泡沫都在其中发挥了非常大的作用,我们需要谨防的是房地产的泡沫化繁荣对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。 对其他行业特别是制造业的挤出,那么当泡沫破裂之时,留下的将是满目疮痍。

 放商就会认为越早拿地然后捂地是一个好的选择,而普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。 也就是说,按中国的的经济增长、城市化发展趋势,随着中国人的收入水平的提高、城市基础设施建设的完善、房屋质量和社区建设等方面的提高来说,房产价值在一个较长的发展时期,确实是应该处于上升趋势之中,但是现有的房地产发展模式给房地产所赋予的金融属性,进一步助涨了这个趋势,从而更容易走向泡沫化。 当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大,一方面是过多的资源投向中心城市,使得大城市成为从大学生到民工改善自己生活地位的理性选择,另一方面,广大内陆和中小城市因为获得的资源少,经济发展落后,陷入发展停滞状态;一方面是中低收入群体抱怨收入的增长追不上房价的上涨,另一方面高收入群体中的大量资金需要寻找投资渠道。所以我们看到,今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往的农村政策不同,这次的政策导向是希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化,另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移,实现普遍意义的经济均衡发展。 同样在去年年底,针对过快上涨的房价,中央政策陆续撤销了一些在金融危机期间出台的刺激房地产需求的政策,特别是对购买二套以上的投资或投机性购房进行抑制,但是又同时担心对房价的抑制会带来房地产市场的低迷,从而连带冲击和房地产有关的几十个行业的发展,这种矛盾    

 


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